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假离婚买房,法律风险知多少?
发布日期:2019-12-27 09:13    点击率:

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案例简介

因为不符合宁波房产限购政策,售楼小姐建议周爽(化名)和丈夫先假离婚,购房后再复婚。周爽夫妻真的采取“假离婚”,约定原有的两套小房子归周爽所有,使丈夫名下没有限购区划内的房产,等买好了房两人再复婚。“我们两个人感情很好,假离婚就是为了规避政策,根本没有考虑要公平地分财产,匆匆忙忙就签了离婚协议书。”离婚后,两人很快用共同积蓄买下了市值500万元的房子并登记在丈夫名下。但周爽的丈夫因遭遇交通事故突然去世,尚未复婚。周爽到宁波市天一公证处称,自己的丈夫过世了,她要和孩子继承丈夫的房产,申请办理房产继承公证。宁波市天一公证处经过调查后告知周爽,这套房产登记在周爽前夫一个人名下,从时间看,是周爽前夫在离婚后取得的房产,属于他的个人财产,周爽作为前妻没有继承权。周爽傻眼无奈。


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法律分析

1. 何为“假离婚”?为什么要假离婚?

2. “假离婚”会有什么法律后果?


no.1


何为“假离婚”?为什么要假离婚?




“假离婚”不是一个法律概念,是一种社会现象。夫妻双方本无离婚的真实意思却为了某种预期目的而作出办理离婚手续的行为。假离婚,就是暂时办理离婚手续,某种目的达到后再复婚。


为什么要假离婚?离婚是假,而要达到某种预期目的是真。比如为了避债而转移共同财产给一方达到逃避责任,或者抗拒赔偿或者骗取房屋拆迁补偿款或者规避房产限购政策等等真实目的。其中购房问题上“假离婚”现象比较多,售楼小姐往往会主动出这个馊主意,达到规避二套房贷利息高、减少贷款首付的目的。





no.2

假离婚会有什么法律风险?


“假离婚”的出发点是假的离婚而不是真的要离婚,但办的离婚手续是真的,双方一旦领取离婚证后,婚姻即告解除,法律上的结果非常明确:双方不再是合法的夫妻关系,不再有夫妻之间的权利义务关系,双方均可以再婚。因为婚姻的登记行为具有公示效力,无论其离婚登记是否属于自愿和是否具有离婚的真实意愿,其离婚行为被“离婚证”所确定无疑义,是法律上认可的有效行为。

正因为这样,假离婚的动机,却换来真离婚的法律结果,因此给双方带来的风险是显而易见的。


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财产所有权变化风险。


共同财产可能变成一方的婚前财产。我国《婚姻法》明确规定了夫妻一方的婚前个人财产范围,一方的婚前财产为夫妻一方的财产。一对夫妻原有两套房属共有财产,“假离婚”时两套房产归女方,在离婚协议上约定两套房屋归女方所有,即使后来复婚,这两套房都属于女方的婚前财产,属于女方个人财产。而离婚后购置的500万元房产在其前夫名下,从法律上来讲是前夫个人财产,正因为这样当前夫离去时没有复婚属于前夫个人财产,女方已经沦为“前妻”无权继承。而且即便未发生意外复婚,也需要专业人士参与策划。


02

目的落空风险。


离婚后一方名下没有房产,再买房的话按首套房产算,具有买房资格。但有些银行关于离婚人士请求首套房贷的,要离婚满三个月或一年才放贷,堵住“疑似假离婚买房”的缝隙。这样,假离婚可能变成真离婚,而真买房却买不成,目的落空的后果必须自己承受。


03

“弄假成真”而无法复原风险。


虽然双方约定“假离婚”后达到目的之后再行复婚,但其中一方“假戏真做”,拒绝复婚,而另一方无能为力。也就是说,如果“假离婚”后有一方不愿意复婚,那么另一方也没有任何救济程序,因为结婚需要双方达成合意。根据《婚姻法》和《婚姻登记条例》立法精神,为最大限度保障婚姻自由、尊重当事人人身自由及隐私,婚姻登记机关也对虚假离婚登记无法行使撤销权。由此可见,弄假成真,救济无门。当事人在虚假离婚后婚姻关系出现问题,无法获得婚姻关系上的救济,其不利后果完全由当事人自己承担。


04

意外风险。


本案的周爽在其丈夫意外死亡的情况下,还未来得及复婚,只好承受无法继承新购房产的后果。


05

信用可能受损的风险。


为了加大对婚姻登记领域严重失信行为的惩戒力度,加快推进婚姻登记信用体系建设,促进婚姻家庭和谐稳定,加快推进社会诚信体系建设,2018年国家发展改革委、人民银行、民政部等31个部门签署《关于对婚姻登记严重失信当事人开展联合惩戒的合作备忘录》(以下简称《备忘录》)。由于婚姻登记信息与房产调控、贷款、税收等政策,以及债权债务关系、财产权归属、遗产继承等密切相关,一些当事人为牟取不正当的利益或者规避法规政策相关限制,通过冒用他人身份信息等方式骗取婚姻登记,影响了国家相关调控政策的落实效果,扰乱正常的民商事活动秩序。《备忘录》规定的联合惩戒对象为婚姻登记严重失信当事人。联合惩戒措施共有14条,涉及个人招聘录用、从业资格、职务晋升、评先评优、企业审批认证、融资授信、补贴性资金支持等多个领域。


“假离婚”说到底是不讲诚信的行为,也影响了国家相关调控政策的落实效果,扰乱正常的民商事活动秩序,应该予以惩戒。



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来源:企业法务外包
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