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民法典正式施行!房屋买卖、租赁、产权按新规执行处理!
发布日期:2021-01-11 09:42    点击率:


民法典于2021年1月1日起正式施行

现行婚姻法、继承法、民法通则

收养法、担保法、合同法、物权法

侵权责任法、民法总则同时废止

衣食住行的方方面面

这部法典都安排得明明白白

其中关于买房卖房、租房、房屋产权等领域

民法典也有全新的规定

一起来看看吧!



2021房屋产权新规

01

新增房屋“居住权”

从2021年起,每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性,分别是土地使用权、房屋产权、居住权。


居住权是独立于土地使用权、房屋产权外、新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的1个物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租,居住权不得转让、继承。


为方便理解,举几个例子。

案例一

老李是一套房的房主,同时拥有以上3种权利。但老李年事已高、需要人照料,又没有太多养老金。如果卖掉房子自己就没地方住了,如果不卖钱又不够。怎么办呢?


按照2021年新规,老李可以将居住权单独转让给小王,与小王签订居住权转让协议。小王定期或一次性支付给老李一笔费用,小王就拥有了房屋的居住权。

案例二

老李有1个保姆,对老李照料有加。老李怕自己过世后保姆没地方住,于是老李与保姆无偿签订“居住权”协议,并至房管局备案登记。有了这份居住权协议,保姆就有权在约定时间内一直住在老李房子里,没人可以赶走。而这套房子,按规定不得再出租。


居住权设立初衷,是让一些只有一套房的人,或者不想卖掉房子的人,可以通过单独转让居住权的方式获得收益。但居住权的确可能引起一些不必要的麻烦,还是多了解为好。



02

住宅70年到期后自动续期,费用待定

根据2021年新规,住宅70年产权到期后,可以自动续期,不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。


民法典第三百五十九条:【建设用地使用权的续期】住宅建设用地使用权期限届满的;自动续期。续期费用的缴纳或者减免;依照法律、行政法规的规定办理。


非住宅建设用地使用权期限届满后的续期;依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属;有约定的;按照约定;没有约定或者约定不明确的;依照法律、行政法规的规定办理。


但需要说明的是,续期费用目前尚没有明细出台。其次,商办40年产权到期后是否可续期,目前没有明文规定。所以,购买商办一定要注意土地剩余年限。




2021租房新规

01

租期最长不得超过20年。

根据民法典规定,任何物权租赁期限不能超过20年,超过部分自动失效。相对来说,住宅租赁超过20年的很少,但有些开发商将人防车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点,不要交了40年费用,后面20年却自动失效。


民法典:第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。


租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。


02

非居住空间不得出租。

厨房、阳台、储藏室、卫生间这些,都属于非居住空间,即便改造后也不得用于出租,否则可以罚款。


此外,自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等,都不得对外出租,否则面临罚款。


03

 不能单方面提高租金,不能驱赶承租人

以往随着租赁市场的好坏,房东随意增减房租。但新规下,房东不得再单方面提高租金,必须得到承租人的认可。


其次,即便合同到期,租客不肯搬走,房东也不得采用驱赶的方式,但租客需要承担违约责任。


04

租客不能擅自改造、装修房屋,除非征得房东同意

民法典第七百一十五条【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。


承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。


05

出租人维修义务

民法典第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。


因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。


06

房屋所有权变更,不影响租赁协议持续。

民法典:第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


07

不符合消防、建筑、装修标准的房子,不得出租。

这点尤其要注意,尤其是不符合消防要求。很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区,消防上往往是存在问题的,这样的房子禁止对外出租。当然,没发生事情还好,如果发生事情或租客懂得利用法律保护自己,那房东是会面临罚款的。


08

承租人有优先继续承租、优先购买房子的权利。

民法典第七百二十六条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。


出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。


民法典第七百三十四条:【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。



2021房屋买卖新规

01

 抵押中房产,不用解押可直接过户

按照之前规定,银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。2021年民法典新规规定,在押房产可直接交易并过户,不需要缴清全款或提前征得银行同意。


但需要注意的是,银行依然具有这套房子的抵押权,如果过户后不及时偿还银行贷款,银行依然有权申请处置这套房屋。


02

 中介费不能省

根据新规规定,如果是用了中介服务并获得了交易资源,如果逃单的话,中介有权起诉。


03

 无权处分合同有效

新规规定,因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的,买受人有权解除合同。当然,需要说明的是,这个无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人,不要与法拍房搞混了。


民法典第五百九十七条:【无权处分效力】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。


以上是关于民法典

对房屋产权、买房、卖房、租房

等方面的新规定,记得多多了解



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